晋中市人民政府办公室

市政办发〔2019〕27号

各县（区、市）人民政府，开发区管委会，市直有关单位：

现将《山西转型综合改革示范区晋中开发区工业不动产管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。

晋中市人民政府办公室

2019年8月9日

山西转型综合改革示范区晋中开发区

工业不动产管理暂行办法

第一章  总  则

第一条  为规范山西转型综合改革示范区晋中开发区（以下简称晋中开发区）工业不动产管理，加强土地节约集约使用，促进工业不动产资源合理配置，切实解决土地利用低效、项目入驻周期长的问题，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及国务院颁布的《不动产登记暂行条例》等有关法律法规规定，结合实际，制定本办法。

第二条  本办法所称工业不动产，是指晋中开发区自主建设或市场主体按照晋中开发区招商引资协议依法在工业用地上投资建设的用于生产、研发等生产经营活动的工业厂房、办公场所以及生活服务配套设施等建筑物和附属物。

第三条  工业不动产项目开发单位（以下简称项目开发单位）应当自主经营或通过自主招商引进效益好、具有良好发展前景的企业入驻。

第二章  基本要求

第四条  项目用地。工业不动产项目用地须符合土地利用总体规划和城乡规划，符合环保准入的相关法律法规和政策规定，由项目开发单位通过招拍挂等合法方式取得国有建设用地使用权并按照土地使用权出让合同、用地规划设计条件及项目投资协议内容进行开发，不得擅自改变土地用途。

行政办公、生活服务（包括企业总部入驻园区的用地）等配套设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%。

第五条  规划要求。工业不动产项目必须符合规划部门核发的规划条件，支持合理紧凑布局，对于无特殊生产工艺和结构要求的工业项目，提倡建设2层及2层以上厂房，容积率不低于1.0，建筑密度不低于30%；行政办公、生活服务等配套设施建筑面积占地上实际总建筑面积的比例不超过30%。

工业不动产单体建筑的建筑面积不得低于1000平方米，其中建筑面积在1000—1500平方米的建筑，占总建筑面积的比例不得超过10%。

工业不动产项目应按照晋中开发区目标任务要求和建筑物类别执行相应的星级绿色建筑标准，同时按相关要求做好装配式建筑推广发展工作，并认真落实可再生能源利用政策。

严禁擅自改变工业不动产规划用途。对擅自改变的，禁止其出售、转让、抵押，并严格按国家相关规定处理。

第六条  基础设施。工业不动产项目范围内的道路、电力、通信、采暖、给排水等基础配套设施应满足生产要求，符合环保要求。消防设施应根据预定引入的产业标准进行建设，引入的项目应当和消防设施的配置相符合。

第七条  开发主体。支持有实力、有开发经营资格的市场主体进行工业不动产项目的投资、建设。

第八条  项目审批。工业不动产项目申报由项目开发单位向晋中开发区管委会提出申请，由晋中开发区管委会对申报开发的工业不动产项目进行审定。批准后，按企业投资项目承诺制方式办理相关手续。

在满足相应条件的前提下，工业不动产项目开发建设可以享受我市招商引资的有关优惠政策。

第九条  产业准入。禁止高耗能、高污染企业以及生产设备、设施和工艺不符合厂房建筑安全生产条件的企业进入。入驻企业要符合最新的产业结构调整指导目录要求和晋中开发区产业政策。

第三章  预（销）售管理

第十条  工业不动产进行预售的，应当具备以下条件：

（一）已全部缴清土地出让金，取得不动产权属证书；

（二）领取《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；

（三）工程进度要求：多层（6层及以下）的建筑物要完成结构工程并封顶，高层（6层以上）要完成工程进度的三分之一；

（四）对于规模以上企业总部定制3000平方米以上工业厂房的，可对本条第（三）款条件依法适当放宽；

（五）应当具备的其他条件。

第十一条  项目开发单位实施预售前，应与市房产交易中心和商业银行签订《预售资金监管协议》，其资金的存放、使用和监督管理工作按照商品房预售资金监管相关管理规定办理。

第十二条  工业不动产实行现售的，应当具备以下条件：

（一）取得不动产权属证书及《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

（二）完成工程竣工验收备案；

（三）供电、供水、供热、燃气、通讯等基础配套设施具备交付使用条件；

（四）已经明确物业管理的方式、机构。

第十三条  在满足独立使用且不改变原使用性质的条件下，除生活服务配套设施以外的工业不动产可按幢、层、套、间等固定界限为基本分割单元进行转让、出租。其中：用于工业制造业的，最小分割面积不低于1000平方米，建筑面积小于1500平方米的单体建筑不得分割转让；用于企业总部和生产性服务业的，最小分割面积不低于500平方米。

项目开发单位自持比例应不低于建筑总面积的30%。自持部分需转让时，应经晋中开发区管委会同意。

分割的每个部分都应满足消防要求。

第十四条  招商入驻企业条件：

（一）应在晋中开发区办理具有独立法人资格的工商注册登记；

（二）需从事工业制造、生产性服务或作为企业总部入驻；

（三）符合晋中开发区招商引资的产业准入条件，税收强度不低于260元／平方米／年；

（四）入驻企业中达到规模以上企业标准的比例不低于60％。

第十五条  项目开发单位需制定招商方案，明确入驻企业的产业类型、税收、产值等指标，建立准入、退出机制，经晋中开发区管委会审核同意后，与企业签订入驻协议；晋中开发区招商部门应对入驻企业是否符合产业、环保、税收等准入条件和入驻协议是否符合本办法有关规定进行审核。

第四章  工业不动产交易与登记

第十六条  项目开发单位向市房产交易中心申请办理买卖合同网签登记备案时，所需资料和流程参照《商品房买卖合同》网签登记备案办法办理。市房产交易中心应向晋中开发区招商部门征求意见。晋中开发区招商部门应向市房产交易中心出具《审核确认书》。

第十七条  工业不动产交易登记应符合《不动产登记暂行条例》《山西省城市房地产交易管理条例》以及有关法律法规要求，参照商品房不动产交易和登记业务的流程条件办理。

第十八条  晋中开发区招商部门应在工业不动产项目竣工验收前向市不动产登记中心提供项目的基本信息。

项目开发单位取得工业不动产《竣工验收备案表》后，应向市不动产登记中心提供相关材料，申请办理工业不动产登记。首次登记时，全体业主共用土地使用权面积应采取定量不定位的方式，按建筑面积比例分摊到每个分割单元；共有的公用设施、物业用房等，只在工业不动产登记簿上予以记载，不另行颁发不动产权属证书。

市不动产登记中心进行不动产首次登记时，应在不动产权属证书附记栏中注明该不动产为工业不动产。

第十九条  工业不动产转让时，晋中开发区招商部门应向市不动产登记中心出具书面意见，项目开发单位和受让方须向市不动产登记中心提供市房产交易中心网签备案的买卖合同及其他法定相关材料。

第二十条  入驻企业首次取得工业不动产产权且经营年限未满5年的，不得转让或出租。5年内确因经营困难需要转让的，应由晋中开发区管委会或项目开发单位按成本价回购。5年后进行二次转让的，受让方也必须符合本办法规定的准入条件。

第五章  附  则

第二十一条  晋中开发区管委会与项目开发单位签订的招商引资协议与本规定不一致的，可以按照协议约定执行。

第二十二条  本办法自公布之日起施行，有效期两年。本办法生效后，经晋中开发区管委会同意，现有存量企业利用自有存量土地建设工业不动产的，参照本办法执行。

第二十三条  各县（区、市）人民政府可参照本《办法》，结合当地实际，制定切实可行的具体举措。